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福永“小产权房”低调热销 业内专家意见不一

在福永，一直被*严禁但价格低廉的小产权房交易异常火爆。

1月，宝安楼市进入了暖冬，在一、二手商品房高价销售的推动下，在福永，一直被*严禁但价格低廉的小产权房交易异常火爆。据记者踏查，购买此类大户型房子的人以周边企事业单位人群居多，他们一般是一人购买后，带动同事或亲人一起购买，且无视小产权房背后的风险。业内专家认为，小产权房质量没保障，没产权风险大，维权难。

小产权房低调热销

去年11月，《深圳晚报》对福永小产权房的热销进行报道后，据说这些小产权房已停止销售，事实真如此吗？记者以购房者的身份走访了几家福永的中介，在中介的店铺门窗上并无张贴小产权房的销售信息，当记者咨询是否有小产权房售卖时，中介销售员先说小产权房不能交易，不代理。当记者表示收入不高，三房的商品房供不起，看到身边有朋友买了福永鸿德园的房子，所以也想买一套与父母一起居住，这时旁边一位销售员小声地说，他朋友手中有几套鸿德园的小产权房想转让，他个人帮忙转让，不收佣金，与*无关，不过那朋友说每套的转让费是6万元，价格6300元/平方米，面积只有139平方米的户型，有意购买者可带去看房。

在中介的带领下，我们来到了福永桥头的鸿德园，中介说，这小区由8栋高层组成，现已卖完了，只有朋友转让的这几套大户型。这小区附近有公立幼儿园、小学和中学，以后孩子上学不怕没学位，此外，交通也很便利，现在正在施工的地铁11号线设有桥头站，距离小区很近，出行无忧。在一间139平方米的转让单位里，我们遇到前来看房的吴先生，他一下子就交了2万元定金及6万元转让费，购下该户型。吴先生说，他是通过同事介绍过来买房的，身边三位同事都买了这个小区的房子，所以他也赶过来，他觉得90多万元能买到100多平方米的新房很划算，反正是用来自住的，有没有产权无所谓了。

谁在为小产权房买单

中介说，他帮朋友转让的小产权房脱手很快，现在买小产权房的人以周边的企事业单位高收入人群居多，像吴先生，是宝安某家医院的医生，年薪达20万元，因为刚参加工作几年，只能按歇中小户型的二手商品房，可是吴先生不想买二手房，想一步到位，买个130多平方米的新房，所以选择了小产权房。中介说，鸿德园社区很大，是村里的统建楼，不会拆，附近的凤凰世纪也属于村里的统建楼，位于正在施工中的地铁11号线塘尾站附近，交通也十分便利。这两小区在后面几期的开发中都以大户型为主，吸引中高收入人群居多。

中介还给记者算了一笔账，以130平方米小产权房目前的支付方式计算，单价6300元/平方米，总价需要82万元，首付款需要41万元，加上6万元转手费，购买小产权房的第一笔费用需要47万元，还不包装修钱。其余的费用以村委做担保向银行*，可分三年、五年、十年三种还*年限还清，以最长的十年*期限计算，每个月也需还款5000元左右。因此，这种大户型不是一般消费者能买得起的，对于周边工作的企事业单位员工来说，花个50万元左右的首付，在宝安区顶多买个很一般的160多万元的二手房。许多人宁愿买个新房，只要社区漂亮、交通便利、房子舒适，没产权也不介意。

小产权房质量堪忧

随后记者仔细查看了鸿德园、凤凰世纪这两个福永热销的小产权社区，目前鸿德园新房已售完，在售的多为业主转卖的毛坯房。凤凰世纪的第四期仍在建，售楼部里摆放有楼盘的沙盘图、户型图和立体户型模型，与正规的商品房售楼部无异。而且小区内能看到一栋栋脱去绿衣的现房，外立面十分美观，阳台很大，小区引进的人人乐商场已开业，社区绿化也做得很好，光外表看来，这小区与目前在售的高端商品房楼盘无差异，如此低的价格能买到这么大面积的户型，哪怕是小记也有想购买的冲动。

这些外表看来光鲜的小产权房，其质量是否有保证？对此，深圳世联地产首席分析师曹取说，目前深圳许多小产权房是村委交给开发商建设的，但由于大部分小产权房在*部门没有立项，其施工过程也就没人监管，建设过程中偷工减料的事情经常发生，加上建设中和竣工后都没有正规质监部门监理和质检验收，房屋质量没有通过*质监部门认证，所以房屋质量毫无保障，在住宅楼后期保修方面也会出现许多问题。购房者购买后再发现质量问题要求退房，维权很困难。特别是现在许多小产权房都建到20多层，地基打得是否稳、走火通道建设是否合格、电梯有没有安全质检，都是未知数，风险很大。

律师：小产权房维权难

深圳知名房地产律师张茂荣说，除了质量问题，购买小产权房后，当遇到产权争议时，购买者的权益将得不到法律的保护，如产权拥有人将整个小区的房产证拿去银行抵押*，之后还不上*，被银行查封楼房时，购房者的权益无法得到保障。其次，如果遇到*，将被视为违章建筑，得不到*补偿，就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后才按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。像福永的凤凰世纪或鸿德园打着地铁上盖物的卖点，往往地铁开通之初，未来发展空间大，周边规划随时变动。这些地铁上盖物，说不定到时是*的第一对象。

第三，许多小产权房小区物业管理层次低。许多管理小产权社区的物业*，只是打扫下小区的卫生，而小区公共部分的绿化、安保及公共设施的管理和经营，则因人员不足等问题而无人管理。此外，往往由于物管疏于管理，让处于城乡接合的小产权社区常发生偷盗*。针对这些问题的解决，购房人唯一与物业抗衡的手段就是拒缴物业费，“但你不交，他就停电停水。”张茂荣说，在接触过的一些案例中，停水停电成了物业*迫住户就范的有效手段。因此，购买小产权房需谨慎，购房者最好还是买商品房住宅。

深圳房价多少 深圳宝安福永和西乡房价多少

深圳房价似乎没有下跌的余地，只有上涨的趋势。而且是深圳每个片区的房价都在涨。曾经落后的宝安福永楼盘，有了开发商不断推新盘、地铁建设等因素，房价也一路涨不停。2012年，作为国际航空新城规划地的宝安福永，还是深圳重要战略发展区域里唯一还没有被炒作过的区域，房地产市场仍处于价格洼地。2013年，目前福永的楼市在新楼盘开盘的带动、片区需求的推动及地铁建设的影响下，已进入发展的快车道，个别楼盘价格直追西乡。

位于宝安大道上的楼盘以及福永中心的楼盘，部分已与西乡桃源居的房价相接近，单价突破2万元/平方米赶超西乡大益广场片区和西乡流塘片区的房价。而福永一些地段较偏的商品房价格仍比较实惠。

新盘的热销也带动了福永的二手房房价。2012年11月，一新盘开盘时均价16900元/平方米，福永一些地段比较好的二手房业主放盘时，已有了价格参照物，开始大幅上调价格，一些优质的二手房源单价直*16000元/平方米。一个片区有新楼盘开盘或有新商业中心开业，最直接的效果就是推动房价增长，带动了整个片区房价整体上调

福永商品房稀缺、需求大也是一大推手。福永区域大，周边厂房多，外企多，住房需求很大。在福永买房的多为在该片区工作的企事业人员，比如深圳机场的一些地勤人员、福永的一些事业单位、周边工厂或外企的一些中高层管理人员，为了工作方便就近买房；还有在福永做生意的小老板及当地的原居民也会考虑在福永买房。

在深圳城市规划中，福永作为国际航空新城、空航物流城的重要战略地位，未来发展空间很大，但这一规划的实现需要一个漫长的过程。有三条地铁将贯通福永，其中地铁1号线已开通；另一条地铁11号线已动工，在福永设有四个站，分别是深圳机场站、机场北站、桥头站、福永站。而地铁10号线则仍在规划中。

（以上回答发布于2013-06-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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深圳楼市新政冲击波:“打新”白热化 二手房遇冷

根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%。

调控新政公布即将满一个月，深圳楼市已经出现了明显变化。

“抱歉通知您，根据华强城市花园（一期）积分摇号规则，您积分未能达到入围标准，无法参与公证摇号。”

8月7日下午4点半，用了两个名额参加诚意登记，仍没能入选认筹名单的夏萌（化名）显得很无奈。

她告诉时代周报记者：“今天收到短信说无摇号资格还有点不信，其中一个名额为56分，另一个名额为62分，没想到一个都没有入围，大家的分数都这么高吗？”

华强城市花园是深圳楼市“7·15”新政后首个采用积分规则的新盘，备受外界关注。

7月30日，华强城市花园（一期）进行诚意登记，同时公布了积分规则。根据规则，进行诚意登记的客户需要按房产、户籍与社保三个指标进行积分，排名达到前5560名，才能进行诚意登记。

据深广电都市频道报道，共2.6万人参与了556套房的诚意登记。在夏萌看来，深圳买新房摇号像买彩票一样，除了需要资金雄厚条件满足，更重要的是碰运气。

新房市场的火爆行情让房企也加快行动。

8月10日，一位电建地产华南区域人士告诉时代周报记者，其*位于光明片区的首个项目计划于10月份开盘，目前已经开放外展咨询中心，提前为项目蓄客。

与深圳新房市场的火热不同，多个区域的二手房市场却又是另一副模样。

“楼市新政后，门店二手房的带看量低到谷底，几乎没有，员工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日，宝安区一位中介店长王路（化名）告诉时代周报记者。

根据房中协发布的网签走势图发现，新政前一周，二手房单日网签量最高达1784套，最低403套，而新政后一周，最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%。

深圳乐有家各门店数据显示，新政后一周，二手房带看量、*房源量环比均下跌2―3成。

新房市场持续火热、二手房市场遇冷，这是新政推出近一个月后最真实的情况。

“打新”火热

夏萌在深圳从事销售类工作，今年希望先物色一套小两房。

看房过程中，她发现楼市的热度远超预期，前后看了超过20套房子，一路上扬的房价让她望而却步。

预算有限，夏萌打算凭运气抽新房。6月，她参加了金融街华发融御花园（一期）的认筹，最终落选。而这一次，夏萌没想到，华强城市花园（一期）连入围的机会都没有。

“7·15新政后，本以为很多人失去了购房资格，新盘的认筹会少很多，没想到却等来了更多的竞争对手。”夏萌有些沮丧地说道。

“后期政策细则出台，好多人从没购房资格到有购房资格，所以认筹人数增加，其中50―60分的人数最多。”8月9日，一位华强城市花园（一期）的销售向时代周报记者解释道。

无论是华强城市花园（一期）还是金融街华发融御花园（一期），都是深圳新房市场火爆的一个缩影。

7月23日，光明区光侨路的勤诚达正大城悦园二期在网上开盘，当天共推1156套房源，成交848套，去化超过7成。

“比预期还好，作为新政后首家开盘的楼盘，内部对这个结果还是比较满意。”8月6日，该项目销售经理告诉时代周报记者，到目前为止，该项目仅剩一些尾盘。

开发商设置的重重门槛也体现出当下新房市场的火热。

验资是当下热门新盘的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西丽深铁阅山境提出验资80万元，而位于南山西丽的远洋天著，则需要验资达200万元。

夏萌告诉时代周报记者，除了需要验资外，看房还需要提前预约。

2017年1月19日出台的限价政策导致二手房与新房价格倒挂，“买到即赚到”，深圳楼市的“打新”现象也由此而来。

华强城上一次在福永区开盘是2019年第二季度，当时共推出464套房源，备案价4.2万―5.2万元/平方米。而目前该区域二手房当前挂盘均价在6.1万―6.5万元/平方米。

新房市场火爆背后，不少房企也在调整在深圳的布局策略。

8月10日，某央企房企一位投拓业务负责人告诉时代周报记者，新房供需紧张的局面预计在9月份将得到改善。一些房企的新项目将加快入市节奏，加上三四季度房企要冲业绩，会有较为明显的供应释放，只要新房如期入市，局面将发生较为显著变化。

“据我所知，现在不少即将入市的新盘都在加快营销节奏，提前开放样板间和展示中心。”该人士表示。

根据房地产信息网数据，2020年上半年，受*影响，上半年合计成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，这意味着下半年将有3万套住宅入市，是上半年供应量的两倍。

上述电建地产人士也表示，尽管调控政策对深圳新房市场有一定影响，但仍然持续看好深圳市场。目前*在售项目仅有一个，*也希望能够通过如旧改、并购等形式获取新的项目。

二手房低谷

对于从事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手楼市最为直观的感受就是“冷清”，从去年火热的行情到如今，他的心情犹如过山车一般。

去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地产中介店，主营二手房业务。

随着双11豪宅认定标准的改变，二手房市场活力被激活，房价的跳涨让王路获益颇多，业绩最高的一个月，其店里业绩达到了120万元。

趁着火热的市场行情，今年4月，王路在宝中区再开了一家中介店，希望继续做大。

7月15日政策的出台让王路的心情迅速跌入谷底。

“客户中有5成左右受到影响，失去了购房资格，本地买家算了税费就没有下文了，拉都拉不回来，还有一部分客户在等打新盘。另一方面，二手房房源确实减少了很多，很多未满5年的房源，业主都主动撤盘。”王路表示。

8月10日，深圳中原董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者，据新政后的两周观察，从中原找房客户量上，诚意客户减少15%。从各营业部门反馈，市场出现分化表现，投诉属性比较高的片区及豪宅影响较大，双拼二手房更难*。

根据深圳中原研究中心的数据显示，7月深圳二手住宅成交套数为13407套，环比上升26.6%；成交面积为114.8万平方米，环比上升26.7%。

7月过户成交套数创2016年4月以来新高。

其中，7月过户成交的房源中约有9成为6月之前（含6月）签约成交的房源。

新政推出后的三周时间，王路两家店的成交量不足10笔。

“主要有成交都是750万元内，超过1000万元和前期报价虚高的有一点下调，业主诚心卖的议价在3%―5%，关键现在客户的购房意愿不大，大都表示需要再看看。”他说道。

业绩的下滑让王路对每个月的高昂固定开销忧心不已。

“每个月的店租加上员工费用，至少需要50万元的业绩才能维持运转。现在市场调整，判断失误，目前我想转让一家门店或者再找人入股，但新店每月的房租3万多元，吓退了不少人。”王路表示。

这并非只是王路遇到的困境。

“宝安这边大*成交的二手房手指头数得过来，门店比房源还多，一部分同行回老家，还有一部分计划去旅游了。”8月9日，一位宝安区的中介人士告诉时代周报记者。

和王路一样，林志（化名）的工作同样因新政受波动。他于2017年前后开始从事深圳购房咨询服务工作。从去年下半年到今年上半年，月均业务量咨询量在30单以上，新政后到现在仅接了5单，其中还有4位进行退费。

对于下一步计划，王路表示，现在宝安光明新盘基本都不给中介代理，目前将*业务转战至深圳的公寓市场以及临深、惠州市场。

“最新消息，惠州很有可能限购，虽然现在还没有发布公文，但这个消息有风口，还是很有可能的。”8月10日，王路在购房群发布了此消息，催促其他购房者抓紧下单。

郑叔伦则表示，新政在规范住宅市场的同时，反过来造就商务公寓的表现，不限购条件在新政后会变得更有吸引力。

郑叔伦还认为，商办物业由于不限购加上长期较高租金收益，成为调控政策后的受惠的物业类型。另外，有相当比例的客户被取消购房资格，临深区域市场也被得到重视。