北京厂房转让(北京厂房*信息网)
营改增后土地厂房转让的税收筹划
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方案一、土地转让交易
B*将部分现金作为出资设立全资子*（以下简称C*），然后B*将土地作价转让给C*，B*再将C*的股权转让给A房企。
方案二、土地作价入股
B*将该土地及部分现金作为出资设立全资子*（以下简称C*），然后B*将C*的股权转让给A房企。
方案一
（一）B*现金出资设立C*
假设，B*以100万元出资设立C*，则C*取得B*股权成本为100万元。比较土地转让或受价入股方式，现金出资C*的印花税事项可忽略。
（二）B*将土地转让给C*
1.增值税
B*转让土地，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B*取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额。
B*应给C*开具发票。
2.土地增值税
B*转让土地，取得经济利益，应缴纳土地增值税。
3.印花税
B*与C*签订的土地转让合同，双方就该合同应按“产权转移书据”贴花，税率为万分之五，计税依据为土地转让金额。土地使用证属于“权利、许可证照”。C*取得土地使用证，应按件5元贴花。
4.契税
C*从B*购入土地（位于北京市），应缴纳契税，税率为3%。
5.企业所得税
B*转让土地应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。
（三）B*转让C*股权
1.企业所得税
B*将C*的股权转让给A房企取得的收入，应计入B*收入总额，计缴企业所得税。B*取得的C*股权的成本、税费等可按规定在税前扣除。
B*取得C*股权的成本为现金出资额。
2.印花税
B*与A房企签订的股权转让合同，双方按“产权转移书据”贴花，计税依据为股权转让金额，税率为万分之五。
3.增值税
股权不属于金融商品，B*转让股权不属于金融商品转让业务，不缴纳增值税。
4.土地增值税
B*将C*股权，全部转让给A房企，同时C*的主要资产为土地。参按《*税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，需缴纳土地增值税。
B*将C*股权转让给A房企，土地权属未发生变化，仍归属于B*。根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，原则上不属于土地增值税的征税范围。有的地方文件明确规定，股权转让不涉及土地增值税，如重庆市、青岛市；也有的地方文件明确了需要缴纳，如湖南省。
在实务*作中，如果当地税务局无特别规定，通常对该种方式不征收土地增值税。
（四）测算情况
B*以不同的土地金额转让给C*，B*和C*缴纳的税费不相同。假设，B*以1亿元、2.7亿元、5.6亿元转让给C*，可比较各税费的计算情况。实际*作中，B*可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合*交易原则。
方案二
（一）B*将土地作价入股至C*
1.增值税
B*以土地换取C*股权，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B*取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。B*应给项目*开具发票。
2.土地增值税
C*取得土地的目的是用于房地产开发，C*属于房地产企业。B*以土地对C*进行增资，需要缴纳土地增值税。
3.印花税
B*以土地对C*进行增资，土地使用权证书需到国土部门办理变更，增资协议属于产权转移书据，B*和C*均应就该协议按“产权转移书据”进行贴花，税率为万分之五，计税依据为土地出资金额。
土地使用证属于“权利、许可证照”。C*取得土地使用证，应按件5元贴花。C*除资金账簿外的营业账簿应按件贴花，每件5元。资金账簿（总账）应按“实收资本和资本公积”合计数为依据，按万分之五贴花。
4.契税
C*为B*的全资子*，C*取得B*用于增资的土地，属于同一投资主体内部所属企业之间土地权属的划转，可免缴契税。
5.企业所得税
B*以土地对C*进行增资。B*应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。
由于B*随后就应将C*的股权转让给A房企，B*不能适用分期缴纳企业所得税的规定，也不能适用“资产划转特殊性税务处理”的规定。
（二）B*转让C*股权
B*转让C*股权需缴纳企业所得税，不缴纳增值税，如当地无特殊规定通常实务*作中不缴纳土地增值税。B*和A房企就签订的合同，双方应按产权转移书据贴花。
B*取得C*股权成本为土地作价金额（假定现金出资为零，为理想情况）。如涉及现金，需将出资现金计入股权成本。
（三）测算情况
B*土地以不同的金额作价投资到C*，B*和C*缴纳的税费不相同。假设，B*以1亿元、2.7亿元、5.6亿元作价投资给C*，可比较各税费的计算情况。
实际*作中，B*可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合*交易原则。
C*土地收储
C*的土地被*收储免缴增值税，因*建设需要土地被*收储免缴土地增值税。C*应向主管税务机关提交相关资料，办理增值税、土地增值税免税手续。
C*土地被收储取得土地补偿费，应计入企业收入总额，计缴企业所得税。取得土地成本和相关税费支出可税前扣除。
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北京工业用地转让规定
法律主观：
现在社会中工业土地出让转用十分常见，如果我们对于相关法律条文不了解的话，我们就可能会使自己的权益受到损害，那么工业用地转让的相关规定有哪些呢?以下是网小编为大家总结的资料，希望对您有所帮助。工业用地招标拍卖挂牌出让方式工业项目行业门类多，对产业政策、环保标准、产业布局结构和生产技术水平要求高。各地要在坚持工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上，充分考虑工业用地的特点，合理选择出让方式，进一步细化政策措施。(一)各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由*供应的工业用地，*收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人。(二)各市、县国土资源行政主管部门应当依据年度土地利用计划、*产业政策、土地供应政策、本地区社会经济发展目标、土地市场状况和土地供应潜力等，科学*土地出让计划，明确工业用地的供应规模、功能布局和供应时序，经批准的出让计划要及时向社会公布。各地要支持中小企业发展，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用，特别是建设多层标准厂房。(三)为充分了解工业用地需求，合理安排出让进度和出让规模，各地要大力推进工业用地预申请制度，加快制定工业用地预申请政策措施和*作程序。对列入市、县土地出让计划的工业用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件(功能分区)等信息向社会发布，接受用地申请。单位和个人对拟出让的地块有使用意向，所承诺支付的土地价格和土地使用条件符合规定的，市、县国土资源行政主管部门应适时组织挂牌或拍卖出让活动。(四)各地在工业用地出让中，应依据供地政策、土地用途、规划限制等具体因素，选择适宜的出让方式。对具有综合目标或特定社会、公益建设条件，土地用途受严格限制、仅有少数单位或个人可能有受让意向的工业用地，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人。也可以设定专项条件，采取挂牌、拍卖方式，按照价高者得的原则确定受让人。采用上述方式出让工业用地的，必须严格审核把关，在签定出让合同前必须按规定时间将供地审批结果向社会公示，公示时间不少于10个工作日;供地后必须加强监管，改变用地条件的，要收回土地，追究责任。(五)分期建设的工业项目，市、县国土资源行政主管部门可以通过竞单位面积地价的方式确定招标拍卖挂牌竞得人(中标人)，一次签订国有土地使用权出让合同，支付土地出让价款，再按照土地使用标准分期供地。自出让合同签订之日起两年内，办理完供地手续。分期建设的工业项目，不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。协议范围，工业用地协议规定各地要规范执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)，严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度。依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)规定的程序，办理协议出让。(一)由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。(二)*实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合*产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民*批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。(三)采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。工业用地出让各方的权利义务(一)工业用地出让合同中要明确约定土地的交付时间、建设项目的开竣工时间。出让方应按照合同约定及时提供土地，督促用地者按期开工建设。受让人因非主观原因未按期开工、竣工的，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意，项目开竣工延期不得超过一年。(二)工业用地出让期限内，受让人在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的，经核准，不再增收土地价款;需要改变土地用途的，必须取得出让人和市、县人民*城市规划行政主管部门的同意，与出让人签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，由受让人按照批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴出让金。出让合同或法律、法规、行政规定等明确改变土地用途应收回土地的，应当收回土地使用权，以招标拍卖挂牌方式重新出让。工业土地的转用常常涉及到大宗的金钱交易，如果有相关的专业人士能够从旁协助可以更加稳妥，以上是网小编为大家总结的关于*对于工业土地转用的最新相关资料，希望对您有所帮助。如果您遇到复杂的法律问题，网也向您提供律师*，欢迎您进行法律咨询。
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